ВСЕ ЛИ ДОМА – И ПОМНИТЕ ЛИ ВЫ, КТО ЭТИ ВСЕ?
Как вы думаете, почему вопрос психической дееспособности продавца так важен, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредитования? Все просто: в этом случае основное внимание покупателя сведено к получению ипотеки и контроль к самой сделке снижен.
Да, вообще-то именно аккредитованное при банке агентство недвижимости должно проверять прозрачность сделки. Но список таких агентств ограничен и у заемщика нет возможности реального выбора по услугам. Поэтому очень часто при сопровождении сделки внимание обращается только на так называемую "юридическую чистоту" квартиры, то есть на отсутствие правовых проблем при предыдущих сделках. И на этом, увы, все.
Пожалуй, наиболее важным отличием ипотечных сделок от других является обязательность страхования заемщиком риска утраты права собственности (титульное страхование). Он несет допрасходы, размер которых соответствует действительной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, если объект недвижимости является предметом залога.
Но гарантирует ли стабильность такое страхование, если произошло оспаривание сделки в связи с недееспособностью продавца? Не всегда.
1. При принятии риска на страхование заемщик обязан предъявить копии всех правоустанавливающих и иных документов, позволяющих судить о данной сделке. Но из таких документов невозможно сделать вывод о степени риска, касающегося психического здоровья продавца. А ведь страховая компания имеет право отказать в выплате по основанию, что ей были предоставлены недостоверные сведения о психическом состоянии продавца! И тут уже ничего не поделаешь.
2. Долго ли заемщик будет готов оплачивать титульное страхование? Ведь согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет один год, а недействительности ничтожной сделки составляет - три. То есть через три года выходит срок давности, в итоге сделка не сможет быть оспоренной. Потому-то договора страхования титула обычно заключаются на срок не более трех лет с момента приобретения права собственности.
Но вот ипотечный кредит оформляется на более длительный срок, при этом риск утраты собственности остается по прошествии трех лет.
А через несколько лет уже наследники продавца могут оспорить сделку по статье 177 ГК РФ, считая, что наследодатель не мог понимать, что подписывает, при совершении сделки. И, кстати, могут выиграть!
В принципе, при покупке жилья всегда есть риск, что сделка купли-продажи позже будет признана недействительной. Это может произойти в том случае, если будет доказано, что продавец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (по статье 177 Гражданского кодекса РФ). Данный фактор практически никогда не может быть проверен формальным способом. В соответствии с действующим законодательством информация, касающаяся психического здоровья гражданина, не может быть получена третьими лицами, даже банком, иначе как по запросу суда.
Но увы, часто при проведении сделок купли-продажи при запросе в государственные психоневрологические учреждения, то последние обычно отписываются стандартными формулировками, например "дееспособности не лишен". И как быть дальше? Ведь в связи с применением последствий недействительности сделки (статья 167 ГК РФ) право собственности утрачивается, и заемщик просто лишится квартиры. Да еще и придется отдавать ипотечный кредит. Тем более что в связи с утерей залога банк может потребовать вернуть всю оставшуюся сумму сразу
Вперед – проверив путь на прочность
Конечно же, заемщик рискует. Поэтому он должен обратить внимание на множество факторов, чтобы избежать серьезных проблем. Поэтому:
- Запросите у продавца справки об учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). В соответствии со статьей 22 Федерального закона №323-ФЗ каждый имеет право получить имеющуюся в медорганизации информацию о состоянии своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского обследования.
- Очень важно лично пообщаться с продавцом перед сделкой: нельзя допускать проведение сделки полностью с доверенными лицами без встреч с самим продавцом. При таких факторах как: преклонный возраст продавца, наличие справки из ПНД с обтекаемой формулировкой "дееспособности не лишен", странное поведение этого человека при встречах – следует настоять на участие в сделке судебного психиатра для освидетельствования продавца. Почему именно судебного? Потому что бывают случаи, когда заключение обычного психиатра может быть в дальнейшем оспорено в суде стороной-противником.
Если ситуация с психическим состоянием продавца неясна или получена негативная оценка от судебного психиатра, то от подобной сделки по покупке жилья лучше отказаться.
Но что бы там ни было - от консультации у юриста отказваться КАТЕГОРИЧЕСКИ нельзя!
Позвоните нам по телефону +7(951)333-94-94 и получите необходимую помощь профессионалов.